금리충격 더 커지는 부동산
서울아파트거래 1년새 30% 뚝
거래절벽에 강남불패도 옛말
금리인상發 대출부담 급증
매매는 더 줄고 월세로 몰릴듯
부동산PF대출 건전성 빨간불
2금융권 대출잔액 3년새 2배
고비용·미분양 연쇄부실 뇌관
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부동산PF대출 건전성 빨간불
2금융권 대출잔액 3년새 2배
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이 같은 침체기 속에 '빅스텝' 부담이 더해지면서 매매 시장이 '빙하기'에 접어들 것이라는 관측이 나온다. 김기원 리치고 대표는 "매매 시장은 더 얼어붙을 수밖에 없고 무주택자들의 전세자금대출 부담은 더 커질 것"이라며 "과거 금리가 0.5%이던 시절에 대출받아 집을 산 사람들은 이번 한은의 '빅스텝' 체감폭이 더욱 클 것"이라고 말했다.
특히 미국이 다음달 '자이언트스텝'(기준금리 0.75%포인트 인상)을 단행하면 연말 한은의 금리 상단은 지금보다 더 치솟을 수밖에 없다. 신규 주택담보대출 금리 역시 오를 수밖에 없는 만큼 집값 하락 속도가 더 빨라질 것이라는 관측이 나온다.
금리 인상으로 '월세 선호' 현상도 가속화될 전망이다. 한국부동산원에 따르면 지난 8월 서울 아파트 월세 수급 지수는 한 달 전보다 1.8포인트 상승한 100.1을 기록했다. 월세 수급 지수가 기준선인 100을 넘으면 수요가 공급보다 많다는 의미다. 월세 수급 지수가 100을 초과한 것은 지난해 11월 102.5 이후 처음이다. 김 대표는 "금리가 이렇게 오를 경우 수요자들의 선택지는 월세로 제한될 수밖에 없다"고 설명했다.
매매 시장을 넘어 부동산 시장 전체에 '빙하기'가 도래하면 시행사 등 건설산업 전반에 부담이 커질 것이라는 분석도 나온다. 장혜영 정의당 의원이 금융감독원을 통해 확보한 자료에 따르면 2018년 말 5조2000억원 규모였던 저축은행 부동산PF대출 잔액은 지난 6월 말 10조8000억원으로 두 배 이상 늘었다. 부동산 시장 상승세가 계속되면서 PF대출 잔액 규모도 증가했다.
부동산PF대출은 토지만 있는 상황에서 건축사업 가치에 따라 돈을 빌려주는 방식이다. 담보로 잡을 대상이 없는 경우가 많아 금리가 상대적으로 높은 편이다. PF대출은 부동산 사업 성공 가능성을 높이는 방식으로 꼽히지만 최근처럼 금리가 계속해서 오르고 환율 변동폭이 크면 그만큼 리스크가 높다는 지적이 나온다.
이 연구원은 "시행사에 돈을 빌려주는 금융사 입장에서는 기준금리와 환율이 요동치면 불확실성이 커지기 때문에 역마진을 우려할 수밖에 없고, 이는 신규 사업 투자가 지연되는 요인이 된다"며 "시행사 입장에서는 어떻게든 돈을 마련했다고 해도 분양이 막히면 손익분기점을 넘기지 못할 수밖에 없다"고 말했다. 그는 "그나마 규모가 큰 시행사는 입지가 좋은 토지를 확보해 분양에 나설 가능성이 높지만 규모가 작은 시행사는 입지 문제가 더 클 수밖에 없고 미분양 가능성이 높아질 것"이라며 "자칫 고정비 감당이 어려워 회사가 문을 닫을 지경에 놓일 수도 있다"고 덧붙였다.
[정석환 기자]
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